Главная Особое мнение Квартирный вопрос



Особое мнение
Взгляд из Ришона




semedina Как настоящий еврей, я имею по каждому вопросу свое мнение.
Оно далеко не всегда совпадает с общепринятым.
Но почему-то часто прав оказываюсь я.
Впрочем, не претендую на абсолютную истину.
Просто приятно (иногда наоборот) , когда оказываюсь прав.

Яков Кац











Квартирный вопрос

Вопрос , интересующий многие семьи в Израиле - куда пойдут цены на квартиры - продолжат расти или упадут?
Покупать квартиру или ждать?

Не надо верить квартирным посредникам - у них свои интересы, у Вас свои.
Их задача - ежедневно совершать сделки купли продажи, и они готовы воспользоваться любой лазейкой в СМИ, чтобы напустить ужасов - что квартиры продолжат расти и Ваша задача - немедленно, сегодня, сейчас бежать стремглав покупать то, что есть по сегодняшним ценам.
Что будет с Вами потом - их вообще не интересует.
А кому же верить? Верить надо только статистическим сообщениям государственных органов.

Я разделил бы потенциальных покупателей квартир на 3 категории:

Категория 1. Покупка квартир для инвестиций.

Ситуация очень рискованная -
- Банк Израиля давит налогами, чтобы такие покупки делать было невыгодно
- Если цены упадут, что вероятно, то инвеститор просто потеряет деньги.
В этой категории ситуация очень неясная и я лично не рисковал бы.

Категория 2. У Вас есть квартира, и Вы хотите ее обменять на лучшую.

В этом случае Вас интересует только Дельта - та разница между ценами квартир, которую Вам надо будет заплатить.
Я не думаю, что Дельта со временем существенно изменится - и при дорожании квартир и при удешевлении Дельта останется той же самой.
С этой точки зрения не имеет значения когда покупать новую квартиру и продавать старую - сегодня или через год или через два - реальные затраты будут те же.

Но здесь есть своя проблема.

Случай первый. Вы совершаете продажу и куплю одновременнно. То есть покупаете квартиру со вторых рук или от подрядчика, уже готовую или близкую к сдаче. Тогда никаких опасностей для Вас нет, покупайте- продавайте когда хотите, но только одно святое правило - сначала Вы подписываете договор продажи, и только потом договор покупки.
И ни в коем случае наоборот, иначе можете попасть в ножницы на крупную сумму.

Случай второй. Вы покупаете квартиру в стадии строительства, когда до сдачи дома очень далеко или даже перед Вами пустое поле без проложенных коммуникаций.

Значит, квартира будет готова только года через два.
Вы еще не можете продать свою квартиру (конечно, можно продать свою квартиру и уйти на сьем, но это на любителя). Вы будете продавать квартиру за пол-года до постройки новой.
Вы идете к посреднику и он Вам дает свою оценку реальной стоимости Вашей квартиры. На сегодняшний день.
И Вы можете посчитать, сколько денег не хватает и можете ли Вы мобилизовать эту сумму.
А если за это время цены упадут? Тогда таки плохо. Вы не выручите за свою квартиру необходимую сумму и Вам придется дополнительно поскрести по сусекам.
Поэтому я бы дал такой совет - уменьшите на 10 процентов ожидание стоимости Вашей старой квартиры. Тогда Вы будете более-менее застрахованы.
А если за это время цены вырастут? Тогда Вам повезло. Но рассчитывать на везение нельзя.

Категория 3. Вы покупаете первую квартиру.

У Вас денег очень мало (собрали, дали родители и т.д.), хорошо если это 20 процентов от стоимости квартиры, а то и меньше.
И вам надо брать миллионный кредит (в самом меньшем случае 700 тысяч шекелей).

Ажиотаж и опасения дальнейшего роста, вызванные аршинными шапками посредников в СМИ достигли такой величины, что многие молодые семьи со средним для молодой семьи достатком (10-12 тысяч нетто), сломя головы, берут такие кредиты.

Давайте разберем две составляюшие этой проблемы.
1. Надо ли торопиться.
2. Можно ли брать такую ссуду.

Итак,

1. Надо ли торопиться.

В последние годы строили мало, гораздо меньше, чем потребности рынка.Почему - вопрос особый. Но для нашего рассмотрения несущественный.
Потребность в новых квартирах удовлетворялась в лучшем случае на две трети.
Возник большой дефицит и в 2009 году цены резко подскочили. В 2010 году они еще повышались, но к концу года стабилизировались.
В 2011 году, по оценке министерства строительства, цены существенно не менялись. В дорогих районах они на пару процентов упали, в дешевых - на пару процентов выросли. В целом положение стабилизировалось и, по всем оценкам госорганов, рост цен прекратился.
По сообщениям министерства строительства количество строящихся квартир равно росту годовой потребности.
Конечно, Этого еще недостаточно - надо строить больше , чем строят, чтобы покрыть старый дефицит.
Но и это уже хорошо. Кроме того, планы правительства по увеличению жилищного строительства - земельная реформа, преодоление бюрократических барьеров вместе с действиями госбанка (налоговый пресс на инвестиции) уже дают результат и , я думаю, в течение ближайшего года ситуация переломится и цены реально пойдут вниз. Особенно цены со вторых рук.

В Ришоне, куда ни глянь, везде краны. Во всех частях города - и до моря.
А в планах закладка новых крупных районов.
Все это строительство еще далеко от завершения.
И те, кто покупает квартиры в новостройках - в основновном уже имеют квартиру (молодая семья такую цену не потянет). Значит, подавляющее большинство из них в течение года выйдет продавцами на рынок. И тут их будут ждать разочарования, притом крупные.
Рынок квартир со вторых рук уже сегодня очень вялый. Ну не покупают. Есть, конечно, много семей, которые купить хотят, но они за такую цену покупать не хотят или не могут.
Ну и кто будет покупать высвободившиеся квартиры? Учтите - продавцы будут испытывать давление временем (срок основного платежа за новую квартиру) и страх, что, если не продать сегодня за ту цену, что еще можно выручить, завтра будет хуже. Мое мнение - без существенного снижения цен эти квартиры продать не получится. Возможен (допускаю, но не уверен) снежный ком. В точности такой, какой случился на рынке покупок за последние 2 года. Только с обратным знаком.

Получаются 2 вывода:

- Цены на новые квартиры упадут из-за увеличения обьема строительства и насыщения потребности рынка. Когда это будет - сказать трудно. Думаю, через год-полтора. Насколько - не буду гадать. Важно, что упадут.
- Цены на квартиры со вторых рук упадут вследствия избытка предложений освобождаемого жилья. Думаю, через те же год-полтора.

Вывод - первую квартиру покупать пока не надо. Лучше год-полтора подождать. Когда Вам говорят, что цены на квартиры в Израиле никогда не падали - знайте, что это неправда. При мне за последние 20 лет они падали , притом очень существенно, 2 раза. Это капитализм - неизбежны взлеты и падения цен.

2. Можно ли брать такую ссуду.

По сообщению газеты Глобс, средняя зарплата взявших ссуду в 2010 году на 40 процентов ниже, чем в 2009 году.
Это очень тревожные цифры. Очень.
Хочу предупредить - кикто никому ничего не простит. Никогда этого в Израиле не было и не будет.
Неплательщиков ссуды выгонят на улицу с детьми и ничего не поможет. Банк продаст Вашу квартиру и Вы еще должны останетесь и будете платить остаток ссуды, как моя родственница - мать одиночка с 2 детьми.
Что надо, чтобы не бояться вернуть, или, скажем осторожнее, чтобы жить спокойно?

1. Начальный месячный возврат не должен превышать четверти семейного заработка. И неважно, что банк может дать больше. Рискует не он, рискуете Вы. Поэтому при зарплате нетто, скажем, 12 тысяч Вы сможете взять только такую ссуду, возврат которой начнется с 3 тысяч. А если не хватает такой суммы? Значит, эта квартира не для Вас. И все. Никакой философии, никакой надежды на будущий рост зарплаты недопустим. Вот будете получать больше - тогда и купите квартиру подороже.

2. Не берите ссуду, привязанную только к одной корзине. Был низкий прайм - все ринулись брать привязанную к прайму ссуду. Но банк Израиля прайм поднял - и месячный возврат резко пошел вверх. Надо брать ссуды с разной привязкой. Например, треть суммы - с привязкой к прайму, треть - к индексу цен, и треть к иностранной валюте. Тогда риск меньше.

В начало раздела



  ©1996-2007   Megapolis Org   E-mail:   info@megapolis.org