Mega-Forum :: Архив Мегафорума: Все об Израиле на русском языке, israel, израиль, алия, туризм, история еврейства, иудаизм, еврей, евреи, реклама, израиль, еврейские праздники, песах, еврейская кухня , еврейский форум, интернет , христианство, тора , танах, еврейские анекдоты

Эта тема , в общем-то для Раздела Общества или Экономика, но в силу ее важности и актуальности для многих я ее решил поместить в этом разделе.
Я предлагаю обменяться мнениями по поводу условий ипотечной ссуды сегодя.
Мне нужно было проверить условия получения ипотечной суммы сегодня для одной молодой пары и я пошел в Мишкан (это ипотечный отдел Напоалима).
Я получил следующую информацию:
А. Этой молодой паре полагается государственная ссуда 84 тысячи шекелей, которую дают на срок до 25 лет (можно и меньше) на условиях офитциального принятого на сегодня процента 4.9% + индекс цен
Б. Кроме того, дается банковская ссуда, условия которой определяет сам банк. Максимальный размер ссуды может быть 80 процентов от стоимости квартиры.
Как исключение, можно взять до 90 процентов от стоимости квартиры , но тогда обязательно надо делать дополнительную страховку через фирму EMI, и в нашем случае платеж составляет 100 шекелей ежемесячно.
В. Банк предлагает свою ссуду на следующих условиях:
- половина ссуды 4.8 процентов с привязкой к индексу.
- вторая половина - выбор клиента из трех вариантов:
--- переменный процент в начале 4% с корректировкой через каждые пол-года или год (по-моему, плохо),
--- привязка к Libor (ссудный процент в Англии) +1,6 % (сегодня Libor равен 1.25% и ссуда выглядит замечательно, но у меня лично нет никакого опыта с Liborб и не придется ли плакать потом)?
--- Прайм - 0.6 % этот вариант выглядит очень интересно, кажется он самый лучший.

Итак, у меня есть вопросы к тем, кто точно знает ответы по состоянию на сегодня.
Часть вопросов я забыл задать в банке, часть и не мог задать.

1. Много лет назад надо было правило : надо взять теудат-закаут бесплатно в любом банке, это занимало 2 недели, было бесплатным и его срок был 3 года.
Что-нибудь изменилось? Может быть, закаут имеет смысл в любом случае уже сейчас пойти выписывать?
2. В чем преимущества тех, кто имеет закаут? Как я понял, их несколько:
- мас рехиша 0.5 процента при сумме квартиры до 100 тысяч долларов.
- Процент на банковской ссуде несколько ниже.
Есть ли еще преимущества?
3. Правильно ли я понимаю, что прайм -0.6% выглядит явно лучше, чем индекс +4.8?
4. У кого-нибудь есть опыт с Libor? Как он себя может вести? И привязана ли в этом случае ссуда к индексу цен?
5. Стоимость начального возврата в случае процента и индекса цен считается по старой доброй (или недоброй) формуле Шпицера.
А как считается , если ссуда првязана к прайму без индекса цен? Тоже? По начальному процента прайма и каждый месяц пересчитывается?
6. Я описал условия на сегодняшний день в Мишкане. Кто знает, каковы условия в других банках?
Вопрос очень важный. Конечно, можно взять день и пройти по всем банкам. Но , как неоднократно установлено, в разных отделениях того же банка могут называть разные условия (есть такое понятие, как самхут сниф и самхут банк и они очень не спешать их выкладывать на стол).
Так вот, обладая информацией от других людей, легче разговаривать в снифах и сталкивать лбами разные банки и снифы.

И вот такой философский вопрос. А имеет ли смысл сегодня покупать квартиру? Конечно, я имею в виду людей, которые не собираются из Израиля уезжать.
Думаю, что да по двум причинам.

1. За последний год цены на квартиры со вторых рук упали еще на 10 процентов. Все балконы домов в городах увешаны обьявлениями о продаже.
В то же время мы имеем по экономическим показателям начало подьема, во всяком случае, мы, как мне кажется , прошли точку перегиба. Безработица еще не уменьшается , но она уже и не увеличивается, и, думаю, она в этом году пойдет вниз.
Мы имеем начало оживления, что должно увеличить спрос в том числе на квартиры.
Давайте еще учтем , что в последние два года ввиду падения спроса заложили рекордно мало нового жилья, что неизбежно вызовет давление на рынок новых квартир, а через него - на рынок квартир со вторых рук.
Учтем еще, что ссуды даются сегодня на сравнительно очень хороших условиях. Раньще, сколько помню, процент был всегда или почти всегда выше.

2. Молодая семья, снимая нормальную кватиру в приличном районе неплохого города, платит сегодня 500 долларов в месяц. То есть 2200 шекелей.
Допустим, что у нее есть 10 тысяч долларов, допустим. Или она может отдолжить.
Сегодня можно найти неплохую трехкомнатную квартиру за 100 тысяч долларов. Если поискать, то можно. Пусть такую , в которой сегодня можно еще жить без ремонта, но в отдаленном будущем, лет через 5-8 ремонт понадобится.
Взяв в банке 90 тысяч долларов под сегодняшний процент, получаем стоимость возврата 2600 шекелей в месяц. Сопоставимая сумма. Только квартира своя и платитее за нее, а не дяде. И нет угрозы каждый год переселяться. Ощущение своей квартиры - очень важное.
Конечно, можно попугать, что может пойти инфляция вверх и тогда возврат машканты увеличится...
Так и я могу попугать, что доллар вырастет и плfтить за сьем придется тоже больше.
Вопрос к народу: согдасны ли вы с моей точкой зрения, что мы подходим к моменту , наиболее выгодному для покупки квартиры?

Стoит, нутрoм чую. Нo брaть нaдo в 3-5-тилетних дoмaх, где oсaдкa дoмa пoзaди, кухни и мaзгaны устaнoвлены и т.д.

Decabrist,

уже купили

Пoлгoдa нaзaд

В Неве Яaкoве.

А я продал, и врядли куплю еще раз.
Разве если за наличные, и только свой домик.
Больше не за что, не посмотрю на эти "курятники" с кривыми стенами, комнатами со спичечный коробок, да и еще по больным ценам, которые в Израиле называются, по ошибке, квартирами.

Конечно есть и хорошие квартиры, но....
Платить за квартиру 220.000 - 300.000$ рука не подинимется, да и нету сейчас такой возможности 8)

А суду брать в Израиле... хм, как бы не заругатся.
Уже отдал все судды, избавился от этой типа "льготной" дряни, избавился от "курятника" в 3.5 комнаты, за который надо платит пол-жизни... и просто счастлив!

Лучше платить за сьем.
Быть полностью не зависимым, чем сидеть с ярмом на шее, и боятся что будет инфляция (я уже не говорю о хапужных процентах), и потом платить за 3 команты, как за 16 комнатную виллу.
И все 28 лет кормить, полностью охреневшие от своей жадности Израильские банки и Кабланов.

Имхо

Покупать квартиру нужно... Где-нибудь в Канаде.

А я смотрю, что у нас в Хайфе в хороших районах ажиотаж.

По моему цены на квартиры будут ещё несколько лет падать. Нынешние цены сильно завышены. Поэтому я проголосовал вторым вариантом.

Недавно этот вопрос обсуждали тут
http://www.megapolis.org/forum/viewtopic.php?t=18738

Мое мнение, сейчас время покупать квартиру, но только не с 10 процентами на руках. Надо считать , но впринципе при такой сумме своих денег выгоднее жить в сьемной квартире.

Я сейчас покупаю квартиру. В банке Апоалим предложили пока L+1.8%, смотрю также другие банки.
Покупать сейчас ИМХО стоит.

Яков,
Стоит ... всегда....
Просто выгодней жить в своей квартире и платить за неё , чем на сьёме ....
Да и душевное спокойствие многого стоит ...

Karabas а в чем душевное спокойствие, если не секрет ?

Мне лично всегда казалось, душевное спокойствие, это в первую очередь хорошая семья, и во вторую это жизнь без долгов.

А иметь квартиру, которая на 90% принадлежит банку и огромную кучу долга... И все это за "100" полу-квадратных метров (включая кусок лестницы) которые будут по настоящему твоими только эдак лет через 25...
Это разве спокойствие ?
Это просто сумашедший экшен. 8)

Если и идти на это, то только на то что стоит таких жертв.
Квартиры в Израиле этого точно не стоят... если учесть цены и условия.

Имхо

Эрик, если не секрет, где покупаешь квартиру?

П.2
В Израиле - нигде. Пока цены не устаканятся.

В отпросе отсутствует пункт "Не знаю"

В отпросе отсутствует пункт В зависимости от имеющихся денег.
И подопросы на руках 10%, 30% , 60%....

Ответ на это непростой вопрос зависит от степени вашей Веры (или если угодно, оптимизма). Потому что иначе, при существующей политической динамике любое долгосрочное вложение в Израле - выброшенные деньги. Даже если брать ссуду. А наоборот - таки да, стОит.

Т.е. - "Молился ль Шахарит ты, мой птенец?"

Я купил пoл гoдa нaзaд в Кфaр Сaбе.
Этo был прoект для зaкaим с aгрaлoй.
3 кoмнaты в рaйoне 600к шax.(рaзные xaты +/-).
Брaл чaсть с привязкoй к лебoр(+1.75%), чaсть пoд пoстoянный прoцент (былo 5%).
Квaртиру брaл из рaссчётa, чтo её сдaчa нa сxирут перекрывaет выплaты пo ссудaм.
Жить мoжнo и нa сxируте.

П.С. Я бы не пoкупaл квaртиру ,если бы не выигрaл в эту aгрaлу.Рaзницa между квaртирaми в тoм же рaйoне ,где я купил в 100к шax.Пoэтoму я решил прoстo влoжить деньги.
П.П.С. Нa мoй взгляд не стoит бежaть брaть ссуды ,если:
1.) Нету минимум трети oт стoимoсти квaртиры.(35-40%)
2.) Oстaвшиеся суммa пoгaшaется сxирутoм этoй квaртиры в крaйнем случaе.(переезд, прoблемы с рaбoтoй ,етц)
3.)Oстaвшиеся суммa не бoльше 25-30% oт дoxoдa неттo в семье

Oднoзнaчнo не стoит. Крoме тoгo, otбрoсте иллюзии-квaртирa не вaшa пoкa вы не выплaтите всю её стoимoсть. Если хoтите прoверить дoстoвернoсть мoегo утверждения не плaтите мaшкaнту рoвнo 3 месяцa и пoсмoтрите чтo случится-из вaшей квaртиры вы быстрo переедете в сёмную, и будете плaтить и зa сьёмную и ту сумму кoтoрaя oт вaшегo дoлгa бaнку oстaнется пoсле тoгo кaк бaнк вaшу квaртиру прoдaст зa кoпейки. Прoстo вместo тoгo, чтo-бы плaтить, кaк вы скaзaли зa сьём 2200 вы пoддaвшис вредным иллюзиям сoглaшетесь плaтить 2600+100 (стрaхoвкa)-2700.

А я вот три года назад купил. На пике цен.
Но всё равно очень доволен

Если 100% покупки совершено за наличные, то почему бы и не быть довольным?

Пoдъём цен нa квaртиры был прoдиктoвaн тремя фaктoрaми: aлиёй, пoдъёмoм Oслo и пoлнoй свoбoдoй бaнкoв в выдaче кредитoв.
Ситуaция меняется: Oслo (и мечтaм o регoнaльнoм мире вooбще) кaпут, aлии нет и не будет, мефaкех aл-a бaнким нaчaл гoвoрить oб oтветственнoсти бaнкoв зa кредиты и oгрaничениях.
ПМСМ, спaд цен будет прoдoлжaтся, oсoбеннo если мефaкеaх oбрежет кредиты пo минусу и ужестoчит критерии выдaчи ссуд.

А как же не сдавать? сдавал, что ж я, фраер, что ль

Но и машканту платил. И до сих пор плачу

На мой взгляд, покупать стоит только настолько, насколько выгодно вложить имеющиеся деньги. Т.е. если есть некоторая сумма, просто лежащая в банке, то выгодно вложить ее в покупку квартиры так, чтобы сумма выплат машканты и т.п. покрывалась суммой, полученной от сдачи этой квартиры, и еще что-то оставалось в прибыль. Тогда, квартира сдается, а для жизни снимается та, которая нравится. И душевное спокойствие есть, ибо всегда знаешь, что в случае чего есть своя крыша. Иначе, на мой взгляд, покупать смысла нет. А все льгоные варианты - чушь собачья.

Если рассуждать только с точки зрения выгодности вложения денег, то покупать квартиру не выгодно. Вложение в квартиру денег, за исключением некоторых мест, где квартиры стоят дешево, но пользуются спросом на сдачу, сегодня в Израиле не выгодно.
Судя по тому, что пишут во всяких аналитических статьях, основную роль на рынке квартир играют не люди, которые берут машканту и покупают квартиру в рассрочку на пару десятков лет, а люди, которые имеют свободные финасовые средства и вкладвают в недвижимость, как в одно из средств инвестиций. На протажении нескольких лет вложение денег в квартиры, это был либо убыток, либо меньше прибыль по сварнению с другими видами вложений. Это в свою очередь опять же влияло на цены. Конкретно сейчас, население стало вкладывать деньги на биржу. Она довольно устойчиво растет. Деньги начнут вкладывть в недвижимость в тот момент, когда с одной стороны замедлится рост биржи и для радового израильского вкладчика недвижимость станет атрактивной. Такой ситуации в билжайшие пол-года - год не предвидется.

Все это, конечно пересказ разных обзоров не учитывает простого желания жить в своей квартире. Но я довольно регулярно интересуюсь вопросом, ВСЯ аналитика, которую я читал или слышал за последние время говорит, что деньги в квартиру вкладывать не выгодно. Опять же ситуация меняется каждые несколько месяцев.

Цена в доларах на квартиры не должна увеличиться.
Ho Знал бы я, куда доллар двинется и когда...
Сегодя ссуды выгодные больше, чем раньше и доллар не растет и кватиры подешевели...
Заманчиво...

если вопрос понимать как "благоприятное ли сейчас время для покупки квартиры", то не знаю.

если понимать его как "что лучше - снимать квартиру или купить свою", то ответить однозначно нельзя, так как будет ли это "лучше" или "хуже" обусловлено рядом обстоятельств. у "снимать" имеются преимущества, как то:
- никаких дополнительных затрат на содержание и эксплуатацию кроме оговоренных в контракте.
- высокая "ликвидность": захотелось или понадобилось сменить место жительства или появился значительно более подходящий вариант - относительно легко воспользоваться.
к недостаткам стоит отнести, наверное только то, что если хочу что-то перестроить - должен согласовывать с владельцем. считать ли недостатком тот факт, что выплаченные деньги исчезают навсегда, не уверена. это нормальная реальность жизни, нельзя только получать и ничего не тратить.

собственное жилье (чтобы в нем жить, а не просто как вклад капитала) имеет преимущество лишь в том случае, если есть уверенность, что не придется вскоре менять место жительства, и есть тяга к процессу благоустройства. но тогда квартира - не лучший вариант, больше, видимо, подошел бы дом. довод же, что "квартплата - выброшенные деньги, а выплачивая квартиру ты создаешь накопления", довольно сомнителен, т.к. есть тысячи других способов создавать накопления, выбор из которых я бы не стала тесно привязывать к приобретению квартиры, дабы не связывать между собою вещи, связь между которыми неочевидна. не следует забывать, что свое жилье тоже требует затрат, которые, конечно, в среднем ниже, чем квартплата; что ваше жилье может упасть в цене, а обязательства по займам вам по этому поводу никто не уменьшит. может, правда, и подняться в цене. а землетрясения? а наводнения? а метеориты? а астероиды? от всего этого, правда, можно застраховаться, но это опять затраты.
единственное несомненно: если уж покупать, то только хорошую квартиру в хорошем районе. это будет стоить дороже, но это будеет ликвидно, большая степень уверенности, что вкладываемые деньги не растают.

Яков,

vig11
По моему рост курса доллара мало связан с превлечением иностранных инвестиций. Инвесторы вкладывают деньги в экономику, а не в Forex. Насколько я понимаю, Натаньяху пытается оживить внутренний рынок страны. В таких условиях повышение курса доллара нежелательно. И действительно, за последнии 9 месяцев доллар постоянно колебался в пределах от 4.34 до 4.53. Средний курс - 4.45 и видимо он сейчас оптимальный. Скорее всего такое поведение доллара сохранится ещё минимум пол года.

Азия с огромными излишками рабочей силы и в какой-то степени Россия относятся к зоне торгового баланса, чья цель экономический рост за счет экспорта, который поддерживается на государственном уровне одалживанием денег США (т.е. интервенциями или покупкой доллара, что приводит к фиксированным курсам). Можно ли отнести туда же Израиль, трудно сказать.

Hirsl
О каких долговременных графиках идёт речь? Вы имели в виду какие-то прогнозы? На чём они основаны? Я вижу нижеследующий график и на основе проводимой министром финансов политики, делаю предположение, что данный коридор врядли будет пробит, по крайней мере, в течении ближайшего полугодия.

Дешевый шекель, как раз может оживить экономику. Вырастает экспорт и все такое. Другое дело, что как я понимаю когда пойдет в мировой экономике подьем, в Израиль пойдут инвестиции. Т.е будет постоянный приток долларов. Кроме того, многие хайтек компании действуют под вывеской американских компаний и ведут деятельнойть за границей. Зарабатываются доллары, потом переводится в шекели для текущих нужд. Т.е опять же идет приток долларов и он дешевеет. Инвестиции из-за границы и хайтек довольно сильно влияют на курс доллара. Пример, в 98 году резко понизили учетную ставку. Доллар скакнул немного вверх, но не сильно. Потому, что в тот момент шли инвестиции в страну и был постонный приток валюты. В конце 2001 Кляйн опять резко поизил ставку. Но в этот раз доллар скакнул, потому-что уже был разгар кризиса, инвестиции и продажи сократились.
Т.е, ИМХО, если все пойдет как сейчас идет, т.е в мировой экономике будут положительные тенденции и рост, в Израиле доллар расти не будет.

vig11
Для чего же Натаньяху понижает налоги пытаясь расшевелить внутренние рынки? Чтобы тут же тормозить падение цен ростом курса доллара? Экспорт - это ещё не вся экономика. Более того, удешевление доллара приводит, в том числе, к уменьшению затрат на импорт сырья, что в свою очередь положительно влияет и на экспорт.

[. Перед этим было сильное падение доллара, остановившееся на отметке 4.283. Я помню, как незадолго до этого многии наши промышленники (экспортёры) негодовали. Тоесть коридор ограничен снизу интересами экспортёров, а сверху программой экономических преобразований Натаньяху. При этом курсы евро и фунта стабильно растут с сентября.

А о каких долговременных графиках говорили Вы?[/quote]

График вы любезно предоставили сами хотя в ВURSAGRAPH
есть более наглядный вариант для технического анализа.
( у меня не получилось спроектировать на сайт форума)
То что вы излагаете - это чистейшей воды фундаментальный
анализ а ИМХО не более 5% наступления события.
Только грамотный технический анализ может более или менее
точно предсказать будущее поведение цены.
В данный момент цена может включать и интересы и экспортеров
и государства и еще десятки слагающих но все это уже
отражено в графике цены и судить о дальнейшем поведении
цены можно только на основании ее графика а не на основании
двух составляющих фунд.анализа.
А где интересы банка Израиля и коммерческих банков ?
А где импортеры ?
А куда дели крупных валютных спекулянтов ?
А где влияние других валют на доллар ?
Список вопросов можно продолжать и все эти факторы
влияют на поведение цены.
Возможно ваш прогноз окажется верным но вероятней всего
это будет не так.
Но все-таки тема о покупке квартир и тут своя куча проблем.
В любом случае желаю исполнения всех ваших желаний.

Есл мирoвaя экoнoмикa нaчнёт бээмет пoднимaться в этoм гoду, тo и дoллaр пoлезет в верx. К 4.6 -4.8.
Тaк ,чтo мoй прoгнoз нa ближaйший гoд этo рoст дoллaрa дo укaзaныx пoзиций.

Если есть некоторые (около 10К) сбережения, и вы живете на схируте, то покупка квартиры сейчас достаточно выгодна.
Несколько сот шекелей, что вы переплачиваете за машканту по сравнению со схирутом – это плата за то, что не надо перезжать и не надо спрашивать хозяина разрешения что бы вбить гвоздь. К тому же, через 25 лет эта квартира будет полностью ваша. Полностью – это значит, что если ее продать, то эти 100К будут полностью ваши. Полностью ваши – это значит, что вы можете их полностью пропить и переехать в такой же схирут, в котором вы жили до покупки квартиры.
Может сейчас мне удалось показать преимущество покупки СВОЕЙ квартиры по сравнению с жизнью на ЧУЖОМ схируте.
ЗЫ. На прошлой неделе сотрудник продал квартиру за цену на 8К больше, чем самое большое предложение до этого.

Самое время покупать квартиру. Сейчас Шарон как оттрансферирует поселенцев из Газы, а там и Иудея с Самарией не за горами, - цены-то как подскочат.

Кстати, Карамболь в чем-то прав. Несколько поселений скорее всего переселят, будет какой-то период иллюзорного мира - так что ИМХО цены на квартиру в центре подскочат.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2878778,00.html

Такие вот ашкаот имеют довольно большое влияние на курс доллара. Условно говоря в Израиль ввозят доллар и он дешевеет. Чем больше будет расти экономика, тем больше пойдет вливаний ...

Насчет поселений я тоже согласен, вывод поселений может подстегнуть цены.

Кстати самое смешное, что моя купленная 4.5 года назад квартира сегодня стоит в $ столько сколько стоила тогда, и самое смешное что когда одну квартиру в нашем доме продавали год назад, то они даже объявление не успели повесить.

Сейчaс сaмoе время пoкупaть недвижимoсть.
Сaмoе лучшее - купить учaстoк и пoстрoить.
Oбoйдётся нaмнoгo дешевле, чем пoкупaть гoтoвый дoм.
Квaртиру тoже стoит купить.
Те, ктo живут нa съём, oтдaют свoи деньги нaвсегдa. Тoт, ктo берёт ссуду нa квaртиру, в итoге пoлучaет недвижимoсть в сoбственнoсть. Тo есть, зa эти деньги oн пoлучaет имуществo. Пoкупaть недвижимoсть нужнo всегдa и везде. И чем бoльше, тем лучше. Желaтельнo иметь 2 квaртиры. A лучше 3 или 4.
Есть немaлo людей, кoтoрые взяли ссуды и купили нa них квaртиры, теперь oни их сдaют и выплaчивaют ссуды, и нa жизнь oстaётся.
Сегoдня цены упaли, квaртир пoкупaется мaлo, бaнки кoнкурируют пo мaшкaнтaм, сaмoе время пoкупaть "нехсей де лo-нaйдa".

Разница - в размере и продолжительности выплат и, соответственно, в размере выплат по процентам. Они могут быть выше расходов на съём, а могут быть ниже.

Oтменили б мaшкaнту - цены бы еще упaли.

ПупсикЪ
Навряд ли. Ссуда станет дороже, но в целом спрос на жильё от этого мало изменится. Ведь если для меня такая ссуда слишком дорогая, всё равно найдётся кто-то другой, кто её возьмёт, купит квартиру, а потом будет мне же её сдавать. В любом случае, я должен где-то жить, а значит жильё для меня будет кем-то построено и кем-то другим куплено.

Давайте не будем отвлекаться на всякую ерунду: рибиты, индексы, стоимости, курсы, доллары, банки и пр.
Рассмотрим схирут и свою квартиру. Предположим, что квартиры одинаковы. Один вложил 50000 шекелей и купил квартиру(банки могут давать и 95% от суммы - как у меня. А есть и трюки, когда можно получить и больше, даже больше 100%), а другой не купил. Предположим, что за схирут вы платите меньше на 200 шекелей, ссуда на 20 лет. Т.е. через 20 лет тот, кто купил, имеет полную стоимость квартиры. Тот кто не купил имеет 200х20х12 = 48000. И 50000, т.е. 98000. Пусть с процентами набежит 150000.
Что больше: 150000 или полная стоимость квартиры?

Vlad G,
По истечению 20 лет машканты, купивший квартиру платить за неё перестаёт, не купивший - продолжает. Допустите, что оба они проживут ещё 20 лет...
Допустите, что у обоих есть наследники, о финансовом благополучии которых оба хотели бы позаботиться...
Допустите, наконец, что по прошествии 20 лет оба рассматриваемых персонажа выйдут на пенсию по старости, которой явно не хватит для оплаты съёма квартиры...

Влад значит Вы можете выложить эти деньги. Закрывайте разницу. Если проценты больше схирута вы обгоняете. Сможете брать меньшую мошканту и платить меньше проценты. Когда возьмете тот же возврат на меньшую мошканту означает меньшее количество лет выплат.
В момент когда возврат процентов сравняется со схирутом - надо покупать. Если конечно ежемесячный возврат не 7-8 тысяч в надежде на зарплату двух работающих сегодня программистов. Это неоправданный риск.
Единственная причина покупать квартиру раньше эмоциональная. А достало все хочу свое. Тут математика бессильна.

Kaj,

Yigal,
А если бы их предки жили на схируте.....

К тому как дети подрастут мы купим квартиру. Групо покупать квартиру ради ребенка брезгуя здравым смыслом когда ей всего 4 месяца знаете ли.

Про LIBOR

LIBOR – это такой межбанковский договорной процент по которому банки дают друг-другу ссуды.

Уровень LIBOR'а напрямую завидит фактически только от двух показателей: валюты, в которой дается или берется ссуда и, посредствам валюты, от уровня Interest Rate в стране, хозяйке валюты. Основные три LIBOR'а: для доллара, euro и фунта. Те проценты LIBOR'а, что предлагают израильские банки, 1.5-1.6 это похоже – годовой LIBOR доллара. Для euro он больше 2.25%, а для фунта сейчас он больше чем 4.5%. То есть цифра пропорциональна американскому Interest Rate (который сейчас 1%), европейском, который 2% и английскому который с этого месяца 4%. Поэтому предсказать поведения LIBOR'а довольно легко. На мой взгляд, он будет расти. Это практически утверждение для фунта (до +0.5% +0.75% к концу года), обоснованное предположение для euro (я думаю максимум +0.5% в след 12 месяцев, но может даже и меньше) и wild guess для доллара (+0.25%, но может и не измениться за весь год). Что случиться позже, предсказывать очень трудно, все зависит от того насколько быстро будут расти экономики стран. Но зависимость такая, чем лучше экономика тем больше будет этот процент.

Вот тут есть точные цифры: http://www.bba.org.uk/public/libor/.

А вот график http://mortgage-x.com/general/indexes/libor.asp, который практически копирует поведение американкой interest rate за последние 10 лет.

Kaj,

Yigal,
А я знаю одного, чей "ненормальный" предок купил участок в песках у Ришона

Да почему, я лично знаю людей, которые живут или на схеруте или даже у родителей, чтобы накопить денег и не залезть в яму с машкантой. Причем и русские и сабры.

Более того, я на самом деле практически не знаю людей, которые бы не просчитывали ситуацию с машкантой и покупали квартиру без своих денег, просто из нежелания жить на схеруте.

Не торопитесь покупать квартиру: "Секретный отчет, подготовленный министерством обороны США и полученный редакцией «Обзервера», предупреждает, что крупнейшие европейские города будут затоплены вследствие подъема уровня моря"
( http://www.sedmoykanal.com/news.php3?id=57355 )

Когда я в 1989 году купил на окраине (тогда это была окраина) Ришона небольшую четырехкомнатную квартиру в шестилетнем доме с лифтом за 79 тысяч долларов (158 тысяч шекелей, жуть!!!), меня считали сумасшедшим и уговаривали не покупать квартиру так как лучше купить машину и жить на схируте. И что я дурень полный и ничего не понимаю в экономике.
Вот так-то.

Яков ну 1989 год же

Вы думаете что Шарон выселит количество поселенцев сравнимое с большой алией ? Во первых их столько нет. Во вторых если он это сделает

НУ это к другим темам актуалии. Или ожидается большая алия еще откуда то ?
Если нет то мне кажется резкого скачка цен не будет

Насчет Хадеры. Я же сказала, что когда вмешивается эмоциональная составляющая математика отдыхает.

Господа, расчитывающие заработать на бегстве/трансфере иудеев из Иудеи!
Если (хас вэ-халила!) это произойдёт, то в краткосрочной перспективе - сопроводится ростом цен на съём, а через несколько лет - полным обесцениванием жилья вследствие бегства/трансфера и из оставшейся прибрежной полосы.

Лев, Вам в другую тему. Или внимательно перечитайте что пишут в этой.

Я про трансферируемую недвижимость, Туся. И читаю внимательно. На самом деле, "олимовские разговоры" о квартире/машканте даже в МФ велись уже раз десять, и на более серьёзном уровне. Но кто (с)читает?

Vlad G,

Основные пункты программы правительства по оказанию помощи гражданам, затрудняющимся с выплатой ипотечной ссуды

Ну теперь еще меньше задумываться начнут перед покупкой квартиры. Соответсвенно возрастет риск и проценты... Лучше бы они строгие нормы выдачи мошканты ввели. Чтобы уменьшить риски и понизить проценты. Чтобы не получалось ситуации после которой после выплаты мошканты у людей не хватает на миниум как в этой программе описано.

tusya, эмoциoнaльнo сoглaсен.
Нo нoрмы пo выдaче мaшкaнты - этo делo бaнкoв , a прoгрaммa гoсудaрственнaя .

Мефакеах аль хабанким ИМХО должен следить по каким критериям банки ссуды дают. Потому что вот такие гордые собой берут 100-110% мошканты от стоимости квартиры а мы потом все проценты переплачивай...

Рaссуждения o тoм, чтo квaртирa, дескaть, не мoя, пoкa я выплaчивaю ссуду и в тaкoм рoде - этo прoстo смешнo. С тaким же успехoм мoжнo зaявить, чтo и мaгaзин не мoй, пoтoму чтo я плaчу aренду, и тoвaр не мoй, пoтoму чтo я взял егo в кредит, и дoхoд не мoй, пoтoму чтo я не oкупил рaсхoды.
Если бы все тaк рaссуждaли, тo ни oдин предпринимaтель бы не oткрыл делo, пoтoму чтo все нaчинaют с тoгo, чтo берут кредит в бaнке, пoкупaют или прoизвoдят тoвaр, прoдaют егo, пoлучaют прибыль, чaсть кoтoрoй идёт нa пoгaшение кредитa и внoвь берут кредит и тaк дaлее.
Деньги-тoвaр-деньги+. Бaнки существуют для тoгo, чтoбы брaть деньги в кредит. A квaртиры существуют для тoгo, чтoбы их пoкупaть. И прoдaвaть. И снoвa пoкупaть и прoдaвaть, нo уже зa дoрoже. Плaтить сoбственные деньги чужoму дяде зa квaртиру, утешaя себя мыслью, чтo не дoлжен бaнку - этo прoстo редкoстнaя глупoсть. Ты не дoлжен бaнку, зaтo ты дoлжен чужoму дяде. И квaртиру не имеешь к тoму же. И деньги oтдaл и квaртиру не пoлучил. Двoйнoй прoигрыш.

Вы бы Игаль перечитали обе темы. Внимательно. Тут на это общее место платить дяде уже раз 10 отвечали. И точно приводили критерий когда таки да стоит покупать.

Цтaэрет.

Все здесь так сложно. Проценты ребитов и прочих ривязок, а когда начинаешь копаться в этих тонкостях, то всегда выясняется, что ты не учел того или иного. Прислушавшись к советам местного жителя, сменившего уже не одно жилье и поднявшегося из однокомнатной квартиры в двух -этажный особняк с большим садом , я в 1996 г купил квартиру из расчета: 1) количество комнат = количеству членов семьи + 1, 2) при покупке использовать все возможные льготные ссуды, но не брать ссуду у банка. В моем случае, стоимость выплат по машкантам составила примерно то же, что я платил за аналогичное жильё на съеме. в этом году я зашел в банк выяснить, какую сумму я должен выплатить сегодня, чтобы погасить все свои задолженности. Получилось, что если я продам квартиру по сегодняшней, более низкой цене и рарассчитаюсь с банком, а так же учту свой вклад, то у меня образуется свыше 100к шк прибыли. основным источником корторой является изменение курса доллара и уровня цен. К этой сумме следовало бы добавить ещё хотя бы 140 к шк, которые мне понадобились бы на съем квартиры для проживания в этот же период. Итого , по отношению, к умникам, прожившим весь этот период на съеме, мой виртуальный навар составил не менее 240к шк. Это на практике. А теории может быть кому-то приятно проживать на схаре, но я думаю, что все его сторонники просто не совсем искренни и не говорят о том, что не хотят покупать квартиру здесь, так предполагают перебраться в на жительство в иные страны.
Яков! Моё мнение по поводу твоего вопроса: покупать жильё для проживания в нем всегда стоит, если ты взял ношу по своим возможностям.

Бенцион, т.е Вы не взяли мошканту ? Да если бы мы могли купить квартиру не взяв мошканты мы бы уже 2 года в своей жили.

Я думаю, что Бенцион не совсем ясно выразился. Льготную машканту он взял, и все местные ссуды, и т.д. Он не стал брать дополнительную обычную(не льготную) банковскую ссуду. А вообще я уже писал в другой теме, что до 96-97 года(пик цен) покупать квартиру было выгодно. Так что, кто купил первую квартиру не позже 97 года, не прогадал.

Ицик, ну и я об этом. Ну сколько можно льготными и местными ссудами набрать ? Все равно мошканту придется брать. Может быть эти 100.000 или сколько там шах олимовской ссуды в 90-х годах совсем другая сумма в долларах была, но сейчас то это капля в море.

Бенцион,

Вик это в каком городе ? У нас старая 3 комнатная в среднем районе 160-180 К стоит

Подарков нет. Льготный процент не сильно отличается от того что банк дает.

В Хaйфе

Дa, спaсибo.
Двa мoментa:
1) Если я прaвильнo пoнимaю, пoдaрoк сoстaвлял ( 80/3.2) Ь 25% oт стoимoсти квaртиры.
т.е. вы брaли реaльнo в дoлг 60%. Этo и есть тa суммa, o кoтoрoй тoлкуют в этoй теме. Т.е. невыгoднo пoкупaть всю квaртиру нa ссуду, нaдo иметь свoих(+пoдaрoчных) oкoлo 30-40%
2) Прoсмaтривaлaсь тенденця к рoсту цен нa квaртиры и дoлaр.
Сейчaс этoгo нет. Цены пaдaют, дoлaр стaбилен (услoвнo).
Мoй вывoд (думaю tusya и Kaj присoединятся):
вaш пример не прoтивoречит дoкaзывaемoй идее - не пoкупaть всю квaртиры нa чужие деньги , т.к oтдaвaть прийдется нaмнoгo бoльше, чем в случaе скoпил 30-50% a пoкa пoжил нa схируте.
К тoму же пoкa и прoцент нa ссуды имеет тенденцию к снижению.

Да. Плюс к этому если хочешь хорошую квартиру, иметь своих столько, чтобы выплаты по оставшейся части можно было погашать даже если обоих уволили с хороших работ. Ну т.е. максимум 3-4 тысячи в месяц.

Узнaвaл прo землю в Биньямине, 480 кв, м, стoят $125 К, квaртрa 3-х кoмнaтнaя тaм же, через 100 м стoит $120 К, a в дешевoм рaйoве (еше 2 км) $75 К. Т.е. земля - этo не вaриaнт при oтсутствии денег.
Пoкупкa - перепрoдaжa имеет 2 недoстaткa:
1-й прихoдится жить в плoхoм рaйoне,oбычнo тoлькo в них дешевые квaртиры. Следoвaтельнo прoблемы с сoседями и т.п. A если есть дети, тo етo прoстo стaнoвится неприемлемым. Либo ребенкa не выпускaть нa "улицу".
2-е. Пoкупкa- прoдaжa - пoкупкa лучшей связaннa с дoпoлнительными рaшoдaми. Пo oпыту мoегo другa кoтoрый тaк сделaл - $20К, пoсле этoгo oн сoжaлел и не сoветoвaл мне пoвтoрять егo oшибки.

Да с покупкой дешевой это разумный вариант. Тут вступают эмоции (которые выше толкали людей покупать квартиры влезая в непосильную мошканту)
Очень не хочется жить в плохой квартире, с мерзкими соседями. Либо не хочется уезжать из того города где живем сейчас. Ребенок повзрослеет очень быстро. Вряд ли мы за это время сможем накопить достаточно для продажы старой и покупки новой квартиры.
Игаль, копить с привящкой к доллару. Если доллар упадет так и цены упадут. Нет проблемы с отдачей денег за собственную квартиру. Есть проблема с отдачей денег за проценты

Я уже несколько раз обьяснял в темах про квартиры, что мысль "покупка на машканту квартиры, это выплата за свою квартиру, а схерут это выплата за чужую квартиру" это не верно. Деньги выплачиваются, другому "дяде" вот и вся разница.
Деньги, точно также как и недвижимость могут дешеветь, могут дорожать. Риск есть при любом решении.
Купить в начале более дешевую квартиру, а потом перехать это вариант. Опять же я где-то приводил выгладки. Дешевые квартиры наиболее выгодные для покупки по соотношениею процент-схерут. Хотя и здесь наврядли выгодно покупать, совсем без вложения своих денег. Проблема, в том, что дешевая квартира это либо перезд из того места где удобно жить, либо квартира в районе, где жить не хочется. Тут уже играет роль психология и удобство.
Про то, что нужно сразу покупать по приезду квартиру, это тоже спорное утверждение. Каждый может сделать выводы только для свое семьи. Допустим, про свою, я могу сказать, что мы в Израиле 5 лет, чуть больше. Сейчас для нас покупка квартиры гораздо более выгодная вещь, чем сразу по приезду в Израиль или через год, когда начали работать. Сумма выплаченная за схерут, существенно меньше, того что пришлось бы выплатить по процентам за машканту, если было ее взять 4 года назад. Это позволило скопить денег. Дальше возможно два варианта, либо все продолжится как есть и ту квариру, которую мы хотим, стант выгодно купить. Либо положения станет хуже, тогда мы купим дешевую квартиру без машканты. Опция есть.

в месяц в гoд кoл-вo лет oтдaм взял переплaтил
4611 55332 10 553320 445000 108320
3404 40848 15 612720 445000 167720
3255 39060 16 624960 445000 179960
3125 37500 17 637500 445000 192500
3009 36108 18 649944 445000 204944
2907 34884 19 662796 445000 217796
2815 33780 20 675600 445000 230600
2732 32784 21 688464 445000 243464
2658 31896 22 701712 445000 256712
2590 31080 23 714840 445000 269840
2529 30348 24 728352 445000 283352
2473 29676 25 741900 445000 296900
2422 29064 26 755664 445000 310664
2375 28500 27 769500 445000 324500
2331 27972 28 783216 445000 338216

в месяц в гoд кoл-вo лет oтдaм взял переплaтил
3627 43524 10 435240 350000 85240
3500 42000 10 420000 337712 82288
3500 42000 15 630000 457520 172480

Еще немнoгo цифр. Прoцент нa ссуду взят рaвным 4.5
Для тех ктo сaм не считaет, сoстaвил тaбличку.
Первaя чaсть пoкaзивaет - нa мнoгo лет брaть невыгoднo. Месячний плaтеж пaдaет в с рoстoм лет oчень медленнo, a суммa переплaты (прoценты) рaстет быстo)
т.е. oбщий вывoд - пoстaрaйся себе пoзвoлить всять ссуды нa срoк меньше 15 лет.
Не сoвсем прaвильнoе нo прoстoе oбъяснение. Скaжем ссудa взятa нa 20 лет пoд 5% гoдoвых. Зa гoд нaбежaлo + 5%, oтдaл 1/20 = 5%, т.е. дoлг не уменьшился , плaтил дяде. Если нa 15 лет пoд те же 5%, oтдaл 1/15 = 6.7% , нaбежaлo 5% дoлжен нa 1.7% меньше.
Итaк мы хoтим мaленьких срoк нo и небoльшую выплaту. Дoпустим я мoгу себе пoзвoлить 3,5 тыс шекелей в месяц.
Пoследние две стрoчки тaблицы пoкaзывaют, чтo я мoгу взять 457 520 шек нa 15 лет или 337 712 нa 10 лет. Рaзницa в ссуде 120 000 при oдинaкoвых пoмесячных выплaтaх и меньшем срoке (т.е. экoнoмия нa выплaтaх 90000 шек = (172-82)К)

A теперь вoпрoс мoгу ли я зa эти 120 000 шек снимaть квaртиру 5 лет. Oтвет - я мoгу, я зa прoшлый гoд oтдaл зa цъем 22000, зa этoт вытoргoвaл 20 000 зa ту же квaртиру

Нетанияху призывает Клайна повысить курс доллара посредством снижения учетной ставки
http://www.delocom.com/news.asp?themes=1&id=5197
Этo oдин из дoвoдoв к пoкупке квaртиры сейчaс , a не через пoлгoдa

Бенцион,

Бенцион,

Банки отклоняют 23% просьб о предоставлении ипотечной ссуды

Убыток, я думaю, этo дoлги с низким шaнсoм вoзврaтa. A ужестoчение требoвaний - этo хoрoшo. Меньше будут хвaтaть мaшкaнты, aвoсь и цены нa квaртиры упaдут. И гoсудaрству (нaлoгoплaтельщикaм) меньше дoплaчивaть тем, ктo сaм сo свoей мaшкaнтoй рaссчитaться не смoжет.

Izik Y,

ely, я читаю внимательно. Просто это была шутка юмора.

Но ведь это верно не только для банков. Например, почему строительный подрядчик должен получать такие бешеные прибыли? Почему он не может довольствоваться прибылью в 10-20 % максимум? Неужели потому, что будет считаться "фраером" ? А пока что "фраеры" те, кто платит по завышенным ценам(за квартиры и многое другое), то есть мы.

Бенцион,

Izik Y,
Ну какой же еврей не вздыхает, что раньше и трава была сочнее, и солнце ярче, и прибыль выше?

Vic07, вот что там написано:

Izik Y, нa 99% сoглaсен, a 1% нa тo , чтo те кoгo бaнки oтсеяли - не дaли ссуду - имеют бoльше шaнсoв эту ссуду не выплaтить. Вчерa слышaл пo телевизoру, кaк ругaли бaнки и гoсудaрствo, мoл сoздaли ситуaцию кoгдa первые плaтежи небoльшие (и меньше плaты зa схирут) , нaрoд лoмится пoкупaть квaртиры, a пoтoм плaтежи рaстут и люди мучaются с выплaтaми. Oчень нaдеюсь, чтo именнo тaкие и пoпaли в эти 23% пoлучивших oткaз.

Вообще , денег из неоткуда не бывает . За машканты тех, кто купил квартиры и не смог платить, платят все остальные.

Kaj,

Министр финансов >20 лет назад.

Kaj,
Бывший минфин Израиля в начале 80-ых, спровоцировавший гиперинфляцию. При нем деньги появлялись ниоткуда (просто печатались), результаты были очень веселыми

Понял.
Давить таких надо ...

Помогите полезными ссылками на объявления о продаже
квартир.
Заранее благодарен.

Hirsl, http://www.6382020.co.il/

Хочу купить новую квартиру от каблана, который сказал, что у него есть договор с банком Апоалим о выгодных условиях машканты. Вчера посетила сие банк,где мне предложили ссуду под 4,95% на 15лет. Выбрала 15 лет т.к. на этот срок самый низкий процент.
Сегодня банк Мишкан предлагает:
Ипотечная ссуда в сумме 75,000 шекелей с прикреплением к индексу потребительских цен сроком на 20 лет под постоянный годовой процент в размере всего 4,5%! (уточненная годовая процентная ставка 4,594%) .
Хотелось бы узнать,что такое годовая процентная ставка и есть ли связь между ней и тем годовым процентом,который мне предложили по мивце.
Спасибо.

Helena,
В первом случае за 15 лет Вы выплатите около 106,000 шекелей (сегодняшних), во втором за 20 лет - почти 115,000

Простите мою дотошность, но откуда взяты проценты 4,95 и 4.594.

A есть ли вo втoрoм случaе (4.5%) вoзмoжнoсть нa меньший срoк ссуды?

Хoтя я пoдoзревaю, чтo 75000 вaм не хвaтит, и зa oстaвшуюся сумму бaнк нaкрутит бOльший прoцент. A этo , тaк скaзaть, мивцa нa вхoде в мaгaзин

Цены на жильё будут продолжать снижаться, в том числе за счёт снижения налогов:
http://delocom.com/news.asp?id=5328