Израиль - вчера, сегодня, завтра - главная страница
карта сайта  карта сайта   о проекте Мегаполис  кто мы   e-mail  почта  
Израиль - вчера, сегодня, завтра - Главная страница
 



  Главная Алия Квартиры в Израиле Еще раз о машканте


Квартиры в Израиле

Информация данного раздела представлена на основании сообщений средств массовой информации, банков, квартирных посредников и личного опыта авторов Мегаполиса


Еще раз о машканте





Машканта - это государственная ссуда, выдаваемая на приобретение жилья тем гражданам Израиля, которые не имеют своей квартиры и удовлетворяют критериям министерства строительства, то есть обладают правом на теудат-зекаут.






Эта ссуда выдается любым израильским банком при наличии всех подготовленных документов. Ее размер зависит от социального положения и определяется государством. Но когда Вы берете дополнительную, банковскую, ссуду, то ее размер определяется в результате Ваших переговоров с банком.
Аналогично обстоит дело и с процентами по ссуде. Проценты по машканте, как правило, льготные и их улучшить нельзя. Процент по банковской ссуде - это результат Ваших переговоров с банком и здесь можно и должно торговаться. Во всяком случае, при умелой торговле можно сбросить несколько десятых процента.
Для достижения этой цели желательно сталкивать лбами разные банки, что уже проделывали многие репатрианты. В Напоалим Вам дают, например, ссуду под 6 процентов. Вы приходите в Леуми и говорите, что ждете от них более льготных предложений. Они дают под 5.8 процента, с этими цифрами идите в Напоалим и т. д. Где-то пол-процента есть реальный шанс сэкономить.
Но все формальности в конце концов утрясаются, Вы берете ссуду и начинаете ее выплачивать. Здесь существует устойчивый миф, что машканту выплатить нельзя, что платежи растут, и, в конце концов, превысят размер зарплаты и тогда государство простит невыплаченные ссуды.
Мы хотим попытаться объяснить механизм выплаты ссуды. Все дальнейшие рассуждения подходят как для машканты, так и для дополнительной банковской ссуды. Рассмотрим только сам принцип, не углубляясь в сложные формулы.
Допустим, Вы взяли в банке 120 тысяч шекелей на 20 лет. Если бы не надо было выплачивать прценты по ссуде и сама ссуда не была бы привязана к индексу роста потребительских цен, то месячная выплата составила бы:
120,000 : (20 х 12) = 500 шекелей.
Но такого в жизни не бывает. Поэтому рассмотрим те два фактора, которые портят нашу жизнь: проценты и индекс цен. Допустим, что ссуда взята на условиях: 5 процентов в год плюс индекс цен. Сначала рассмотрим влияние процентов, когда индекс цен равен нулю.
За первый год Вы должны заплатить 5 процентов от всей суммы, что составляет 6,000 тысяч шекелей в год или 500 шекелей в первый месяц.
Каждый месяц эта сумма будет уменьшаться и за последний месяц она будет равняться нулю. Следовательно, средняя сумма месячной выплаты процентов равна 250 шекелей. Да плюс 500 шекелей - выплата самого долга. Во всех банках принята система Шпицера, при которой Вы будете выплачивать все 20 лет одну и ту же сумму. Для этого вычисляется, какую сумму Вам надлежит выплататитьза 20 лет с учетом процентов при 5% годовых. Получаем 180 тысяч шекелей. Разделим эту сумму на 20 лет и получим сумму 750 шекелей в месяц.
В эту сумму процент уже включен и , если бы не было инфляции, Вы спокойно выплачивали бы 750 шекелей каждый месяц.
Но индекс цен банк заранее не знает даже на один месяц вперед, не говоря уже о 20 годах. Поэтому за первый месяц Вы выплатите 750 шекелей. За второй месяц Вы выплатите уже другую сумму, с учетом инфляции, то есть измененной стоимости денег. Если, например, индекс цен за месяц увеличился на 1%, то следующая выплата будет на 7.5 шекеля больше предыдущей. А если индекс цен отрицательный? Тогда и месячная выплата , соответвенно, уменьшится.
Мы подошли к очень важному результату: сумма выплат изменяется пропорционально изменению индекса розничных цен. Следовательно, если Ваша зарплата растет пропорционально индексу роста цен, то ссуда будет съедать одну и ту же часть Вашей зарплаты. И не больше.
Многие опасаются, что рост их зарплаты будет меньше роста индекса цен. Но ведь тогда Ваша покупательная способность снизится не только в отношении машканты, но и в отношении всех товаров и услуг так как их цена также растет пропорционально индексу цен.Почему же никто не не бьет тревогу по этому поводу?
В случае катастрофы с работой Вас, действительно, ждут неприятности. Но если Ваша зарплата растет пропорционально росту индекса цен (а в действительности так и происходит, если взять отрезок за несколько лет), то Вы можете спать спокойно.

Рассмотрим подробно дополнительную ссуду, которую Вы берете в банке. Банки, действительно, заинтересованы дать ссуду побольше - ссуда - то коммерческая, банк на этом зарабатывает. Деньги Вы будете отдавать с большими процентами. (Кстати, такую ссуду можно получить и на новую квартиру, и на квартиру со вторых рук). И гарантов Вы должны привести. Банки закрывают глаза на то, что гаранты покупные (для тех, кто не знает израильской действительности - надо минимум 2 гаранта, Вы посто покупаете их у тех, кто собирается вернуться в Россию, а находите Вы этих гарантов по обьявлениям в газетах).
Дело в том, что ссуда - ипотечная, и, если Вы не будете возвращать ссуду, банк может забрать у Вас квартиру за долги и продать. Поэтому главное, что волнует банк, это что реальная стоимость квартиры не меньше взятой ссуды. А как Вы будете отдавать ссуду - это Ваша личная проблема и государство, банки, Сохнут это совершенно не волнует. Практический совет - ссуда считается допустимой, если ее месячный возврат не превышает четверть доходов семьи.
Вас должны волновать следующие проблемы:
а) Как купить квартиру, взяв ссуду поменьше,
б) Как Вы сможете выплачивать платежи по ссуде.




В этой связи приводим таблицу месячного возврата банковской ссуды в зависимости от срока выплаты и банковского процента в расчете на тысячу шекелей. Эта таблица основана на формуле Шпицера и полностью соответствует методике, принятой в ипотечных банках Израиля.
Срок
Лет/
Банк %
4 5 6 8 10 15 20 25 30
0.00% 20.83 16.67 13.89 10.42 8.33 5.56 4.17 3.33 2.78
2.00% 21.70 17.53 14.75 11.28 9.20 6.44 5.06 4.24 3.70
2.50% 21.91 17.75 14.97 11.50 9.43 6.67 5.30 4.49 3.95
3.00% 22.13 17.97 15.19 11.73 9.66 6.91 5.55 4.74 4.22
3.25% 22.24 18.08 15.31 11.84 9.77 7.03 5.67 4.87 4.35
3.5% 22.36 18.19 15.42 11.96 9.89 7.15 5.80 5.01 4.49
3.75% 22.47 18.30 15.53 12.07 10.01 7.27 5.93 5.14 4.63
4.00% 22.58 18.42 15.65 12.19 10.12 7.40 6.06 5.28 4.77
4.25% 22.69 18.53 15.76 12.31 10.24 7.52 6.19 5.42 4.92
4.50% 22.80 18.64 15.87 12.42 10.36 7.65 6.33 5.56 5.07
4.75% 22.92 18.76 15.99 12.54 10.48 7.78 6.46 5.70 5.22
5.00% 23.03 18.87 16.10 12.66 10.61 7.91 6.60 5.85 5.37
5.50% 23.26 19.10 16.34 12.90 10.85 8.17 6.88 6.14 5.68
6.00% 23.49 19.33 16.57 13.14 11.10 8.44 7.16 6.44 6.00

Как пользоваться этой таблицей?
Допустим, Вы взяли в банке 50 тыс. шекелей под 5,50% годовых сроком на 10 лет. На пересечении строки 5,50% и столбца 10 лет находим сумму 10,85 шекеля - возврат на 1 тыс шекелей. Но Вы взяли 50 тыс. шек, поэтому Вы должны возвращать 10, 85 х 50 = 542,50 шекелей в месяц. Добавьте к этому шекелей 30 на страховку. Эта сумма будет удержана с Вашего счета в первый месяц, а далее ее размер будет изменяться в соответствии с изменением индекса розничных цен.

yakov@soon.com







  ©1996-2007   Megapolis Org   E-mail:   info@megapolis.org